ハワイの不動産投資は利回りが低い？利回りの仕組みや投資先の注意点を徹底解説

ハワイの不動産投資は利回りが低い？利回りの仕組みや投資先の注意点を徹底解説

リゾート地として人気のハワイ。気候や景色の魅力だけでなく、日本人にも親しみやすい文化や食事から、不動産投資の土地としても注目を集めています。
しかし、ハワイの不動産投資は、利回りがそれほど高くないのも事実。
例えば、東京、マカオ、ハワイにおける不動産投資の利回りを比較すると、それぞれ2~4％（東京）、20〜30％（マカオ）、4〜10％（ハワイ）が平均的な値となっており、ハワイの不動産投資の利回りが決して高くないことがわかります。
この記事では、ハワイの不動産投資に興味を持たれた方に向けて、利回りが低くてもハワイの不動産投資がおすすめされる理由や、物件選びにおける注意点、おすすめ物件についてご紹介します。

利回りが低いのにハワイの不動産投資がおすすめな理由とは？

前述の通り、ハワイの不動産投資は利回りが決して高くありません。
”利回り”とは、投資額に対する収益を表す指標であるため、高ければ高いほど、費用対収益が大きいことを示します。
この項目では、不動産投資と利回りについてに触れたあと、利回りが低くてもハワイの不動産投資がおすすめできる理由をご紹介します。

各国の不動産投資に比べたハワイの不動産投資の利回り

東京の平均的な不動産投資の利回りは2〜4％程度だと言われています。
都市や立地、物件によって異なり、中には5〜10%に至るものもありますが、平均としては4％以下が一般的な値です。

参考：https://www.reinet.or.jp/wp-content/uploads/2019/05/55cfc65f3c8677e103dea6ef2e7f9d13.pdf

一方、アジアの新興国の不動産投資は、10％を超える土地も多くあります。
例えば、日本からも直通便が出ていて、手軽に行くことができる旅行先として人気のマカオは、不動産投資の利回りが20%を超える高値です。
2014年以降、多少の変動はあるものの、2020年現在でも22％を超える高い利回りを記録しています。

参考：https://www.globalpropertyguide.com/news-macaus-housing-market-weakening-sharply-4067

それに対して、ハワイの不動産投資の平均的な利回りは4〜10％。
空港もあり、観光地として人気のホノルルでも、利回りは5%程度です。

参考：https://ja.sekaiproperty.com/article/2858/hawaii-property-yield

このように、東京と比較してもハワイにおける不動産投資の利回りは決して高いとは言えません。
では、どうしてハワイの不動産投資は注目されているのでしょうか。

ハワイの不動産投資がおすすめの理由1「節税につながる」

ハワイの不動産投資がおすすめできる理由の1つ目は、節税につながることです。
ハワイでは、不動産における土地以上に建物そのものの価値が高く評価されるため、建物の購入費をビジネス上の経費として計上することができます。
つまり、税金対象となる収入と、それに伴う納税額が低くなるということです。 

不動産の価値を決めるものとは

まず、不動産の価値は一般的に土地に対する価値と建物に対する価値に分けられます。
日本では、築年数の経過とともに建物の価値が低くなるため、不動産価値を決める比率は、土地：建物＝8：2の割合だと言われています。
一方、海外では古い建物のリノベーションが日本以上に一般的なため、建物の価値が高く見積もられることが多くあります。
ハワイもその一例で、ハワイの不動産の価値比率は、土地：建物＝2：8と、建物の占める割合が日本のおよそ4倍となっています。

減価償却について

ここで重要なのが、「減価償却」という会計方法です。
減価償却とは、建物や設備への投資など、初期投資の費用だけでは、かけた費用に対する価値が測れず、長期的に利用することで費用対効果が得られるものを対象にして、1年あたりの価値を算出し、毎月の経費として申請するために用いる経費計算方法の1つです。
初期の購入額を耐用年数というもので割ることで、1年あたりの経費を算出します。
耐用年数とは、公的に定められるもので、購入したものは、「何年使うことができるか」というのを表した数値となります。

（例）下記は、耐用年数が10年の物件を500万円で購入した場合における、減価償却の算出方法を示しています。

※わかりやすいよう、例として10年としています。
実際の詳しい数値は下記をご参照ください。
上の例の場合、50万円が1年分の経費として計上できる費用となります。

参考：https://www.tax.metro.tokyo.lg.jp/shisan/info/hyo01_01.pdf

ここでポイントとなるのは、減価償却は、”消費されるモノ”にしか適用されないということです。つまり、不動産でいうと”土地”に対しては減価償却は適用されず、建物のみがその対象となり、経費として申請ができるということです。

ハワイの不動産における建物の価値は、日本における建物の価値のおよそ4倍に及ぶため、ハワイで不動産投資をする方が、”経費”として計上できる割合が大きくなり、節税につながるわけです。

ハワイの不動産投資がおすすめな理由2「不動産市場が安定していて価格の下落がない」

つぎに注目したいのは、ハワイの不動産市場が安定しているという点です。なぜなのか詳しく確認していきましょう。

建物の価値割合が高いと景気の変動を受けにくい

不動産投資において心配の種となるのが、価格（不動産価値）の変動です。
特に、土地の価値は、その国・地域の景気に大きく左右されますが、未来の景気変動は正確に読めないのが難点です。
そのため、建物以上に土地に対する価値の割合が大きくなると、その分景気の変動に左右されるということになります。
もちろん、災害が起きて建物に損傷が出れば、建物の価値も下がってしまいますが、そのときは土地自体の価値も下がるため、建物に対する価値の割合が高い方が不動産価格は安定することになります。

実際に、2008年に起きたリーマンショックによる世界恐慌の際、アメリカでは多くの不動産価値が数十％も下落しましたが、ハワイではほとんどその影響を受けることなく、1割程度の変動でおさまったそうです。
ここからも、ハワイの不動産価値は下がりにくく、安定しているということができるでしょう。

再開発が進んでいる

また、ハワイ初の高架鉄道「ホノルル レールトランジット」は現在も建設が進められています。当初の予定では、2025年にホノルル市近郊から中心部までを一直線で行き来できる全ルートが開通される模様です。
鉄道だけでなく、人気のオアフ島をはじめ、再開発が進んいる地域も多く、それに伴って新しいコンドミニアムも建設されています。
鉄道、島の再開発、コンドミニアムの建設など、ハワイの不動産はこれからもまだまだ需要が伸びることが期待できます。

ハワイで不動産投資を始める方法とは？

ここまでは、利回りについてやハワイの不動産投資がおすすめできる理由を詳しく解説してきました。
この項では、実際に不動産投資を始める方法について説明します。

書籍で情報を収集する

ハワイの不動産に限らず、不動産投資を初めてする方は特に、不動産投資の一般的な知識をつけることが重要です。
様々な投資スタイルや土地ごとの相場、適切な購入時期などをまずはハワイに限定せず、広く学んでいきましょう。
その際、方法の一つとなるのが書籍による情報収集です。
書籍は、主観的なブログなども多く見られるネット情報に比べると、情報源が明記されているものも多く、信頼できる参考情報と言えるでしょう。
注意点としては、書籍の場合、2～3冊を目安に複数の情報源に触れることで、情報が偏らないようにする必要があるということです。

セミナーに参加する

現在、不動産投資に関するセミナーや個別相談会が各地で行われており、中には無料で参加できるものもあります。
書籍とは異なって、抱いた疑問をすぐに解消できたり、個別の悩みに対応してもらえるのがセミナーや相談会のいいところです。

ハワイの不動産投資における注意点とは？

節税につながることや、不動産価格が安定していることなど、ハワイの不動産投資にメリットがあるのは事実ですが、始める前に気をつけるべき注意点がいくつかあります。
ここではハワイの不動産投資を始める際に必ず注意すべき点を3つご紹介します。

注意点その１「物件の周辺環境をよく調べておく」

不動産価値は景気、災害、建物そのものの他に、立地によっても大きく変わります。
ハワイへの居住を考える人は、「美しいハワイの海の眺めを見たい」などオーシャンビューに魅せられる人が多くいます。
そのため、オーシャンビューとマウンテンビューでは売値がかなり異なることも多く、物件選びの際も、物件からの眺めを重視して選ばれる方が少なくありません。

しかし、いざ生活するとなると、バス停までの距離や日用品を揃えられる市場との距離など、景色以外の環境も重要となるため、周辺環境をよく調べる必要があります。

また反対に、道路に面していて、オーシャンビューの変わりに利便性がよく、さらに比較的安値の物件を検討する方も多いです。
その際は、騒音や排気ガスの程度を調べ、窓を開けるなどの最低限の換気ができるかどうかを把握しておきましょう。
実際に、大通りに面した利便性のいい、比較的安値の物件を選ばれた方で、騒音や排気ガスが激しく、年中窓を開けられない状況に悩まされる場合も。
いずれにしても、物件を選ぶ際は窓の外の眺めや購入額だけでなく、「住む」ということを前提に周辺環境をよく調べて判断することが重要となります。

注意点その２「相場をチェックする」

不動産の相場を比較する方法として、平米単価というものがよく使われます。
平米単価とは、居住面積あたりの売値を表したものです。
ハワイの不動産では、この平米単価をビュー毎に比較することが重要です。
前述の通り、ハワイの不動産は、マウンテンビューとオーシャンビューでは物件の価値・価格が大きく異なります。
そのため、物件としての価値相場を確認する際は、所有権か借地権かといった権利形態だけでなく、同じビューレベル同士で、平米単価を比較することがポイントとなります。
平米単価は、売値をコンドミニアムの居住面積で割ると算出することができるので確認しておきましょう。

例）平米単価＝　売値　÷　コンドミニアムの居住面積

注意点その３「維持費を調べておく」

最後に注意すべきポイントは、維持費です。
不動産投資で必ず必要となる維持費。
固定資産税・保険料・光熱費の3つが主要な費用として挙げられますが、その他、コンドミニアムの場合は、管理費やインターネットなどのユーティリティ料金が発生してしまうことも抑えておきましょう。
また、自身がハワイに永住しない場合は、管理を業者に委任することとなるため、業者へ支払う管理費用も必要となります。
これらの維持費を誰もができるだけ安く済ませたいと考えるのが一般的でしょう。

しかし、ここでは維持費が安すぎるのはリスクにもなり得るということに触れておきます。
ハワイの不動産投資をする方は、ハワイに永住せず、管理を業者に委任する方がほとんどです。
つまり、「維持費が安い＝業者に安値で管理を任せる」ということ。
すなわち、維持費・管理費が安いというのは、場合によっては従業員を低賃金で働かせることになったり、サービスのクオリティを下げることでもあるため、十分な管理が行き届かない可能性があります。
せっかくの投資に対して、管理が行き届かなければ、徐々に人気も下がり、万が一、空室が増える状況なってしまうと、本末転倒になりかねません。
不動産管理に関しては、費用だけでなく、事前に管理・運用体制を入念に調べておくことが重要です。
また、実際に管理体制が始まった後も、継続的なメンテナンスや見直しを行うことが求められます。

ハワイでおすすめの物件は？

ここまででハワイにおける不動産投資のメリットや注意点について説明してきました。
この項目では、実際にハワイで不動産投資を検討している方向けに、おすすめの物件をご紹介します。

ヴィクトリアプレイス

今回紹介するのは、2023年を完成予定に建設が進められている「ヴィクトリア プレイス」というレジデンスです。

ヴィクトリアプレイスの基本情報

ヴィクトリア プレイスは、ホノルルやワイキキなどの主要都市があるオアフ島に位置しています。
全40階、総戸数は全部で350戸。
敷地内にはおよそ1,200坪ある公園「ヴィクトリア・ワード・パーク」が隣接しているため、自然も堪能できる立地となっています。

ヴィクトリアプレイスの魅力１「ビーチフロントの最前列という立地」

ハワイの不動産価値は、オーシャンビューかマウンテンビューかによって大きく異なることは前述しましたが、一般的に価値が高いとされるオーシャンビューの中でも、窓の景色を遮るものがある場合などは、その価値が低くなることがあります。
このヴィクトリアプレイスは、オーシャンビューを一望できるビーチフロントであるだけでなく、ビーチと建物の間に何もない、つまり、ビーチに対して最前列に位置しています。
そのため、窓の外の景色は、何によっても遮られない状況。

ヴィクトリアプレイスの魅力２「豊富なアメニティ施設とラグジュアリー空間」

魅力の2つ目は、少人数、大人数、家族、友人など、多種多様な目的・シーンに合わせて利用できるアメニティ施設の多さです。
屋外プール、フィットネススペース、多目的ルームだけでなく、芝生エリア、BBQエリア、シアタールーム、ダイニング・キッチン、ワインルーム、スパを含め、全11の施設が備わっています。
さらに、通常のレジデンスは1階を観光客向けにレストランなどの商業施設としている中で、ヴィクトリアプレイスは、1階をガーデンやBBQスペースなどのプライベート空間にしています。
各部屋の壁は、反射ガラスとなっているため、プライベートを守りながら自然な太陽光が部屋に注がれるようになっています。 

このように、アナハ・アット・ワードビレッジを設計したソロモン・コールドウェル・ブエンツによって細部に至るまで工夫されたラグジュアリー空間もヴィクトリアプレイスの魅力の一つです。

まとめ

いかがでしたか？
ハワイでの不動産投資は、節税につながることと、不動産価格が安定していることから、低い利回りでも人気を評しており、おすすめの投資先となっています。
物件の周辺環境や相場、維持費についてよく調べて注意し、それぞれにあった物件を見つけましょう。